先赚天价医疗费,然后拿去建了天价豪宅……

作者 | 猫哥

来源 | 大猫财经(ID:caimao_shuangquan)

单价 39 万、总价 6.5 亿一套,深圳至今流传着 ” 豪宅中的劳斯莱斯 ” 的传说。

6.5 亿肯定是忽悠,这套房的原型 ” 深圳湾 1 号 ” 却是货真价实的顶级豪宅——全球最高的音乐厅、公寓媲美五星级酒店总统套房、直升机直接入户,深圳豪宅的样板。

它的开发商徐航说,我们从开始就没考虑过要多少成本,能卖多少钱。 据说他最初的想法就是在自己生活了 20 多年的城市里面造一个地标。

用现在的流行的话来讲,” 就是玩儿 “,为了玩好,他还在黄金楼层里面,专门留有私人订制的区域。

据说深圳湾 1 号里面的很多配套设施,都是徐航亲自挑的,就连设计方案,都推倒了 30 多次才最终拍板,恐高的徐航把 T7 座建成了 338 米。

徐航没打算靠这个项目挣钱,但这个项目很挣钱。

开盘的时候,周边最高的房价还没到 10 万,深圳湾 1 号均价 17 万,想看房,先拿 500 万的资产证明,后来验资被叫停,售楼处开始收名片然后审核才能进,门槛依然高。

这个项目里还有个深湾会,买房才有会籍,后来开放会籍申请,也需要 2 个会员来提名,形成了一个有资产壁垒的小圈层。

要求这么高,但销售情况 ” 好得出乎意料 “,捧场的真不少,据说,许家印在这里面有产业,马云来看房的时候,专门给他清了场,娱乐圈的 ” 雨神 ” 萧敬腾也专门在此置业。

名声太大,于是也就有了 “6.5 亿豪宅的传说 “,因为传的太邪乎,深圳有关部门专门去查了账,在辟谣 1671㎡户型的同时也说,这里的房子基本售罄了。

这个项目建筑面积有 14.7 万㎡,按开盘价 17 万来计算,至少能卖 250 亿,如今的价格是 28 万,市值 411 亿。

徐航和他的鹏瑞地产,估计一般人还真不知道。

这人啥来头呢?

他是清华大学毕业的,本科学计算机,研究生是生物医学工程,1987 年从清华毕业,进入了刚成立一年的安科公司。

这个安科公司也挺神的,那时,咱们医院的器械很一般,只能进口,但是价格太贵,根本承受不起,于是补短板的任务落到了中科院身上。他们也没啥经验啊,于是 1986 年和美国的 Analogic 公司成立了合资公司,这公司负责研发磁共振成像系统(MRI)的任务,现在做个体检都有这个检查,但当时 MRI 才研究出来没多久,安科照猫画虎,还真就成了。

徐航就是那时候加入的安科,清华毕业自然很受赏识,就被派往美国学习了,一年后回国,他就成为了超声部的副经理。

他曾领导彩色 B 超的研发,而这项成果也获得了 1991 年的国家科技进步二等奖,那年徐航才 29 岁。

不过没多久,徐航就离职了,据说当时徐航想研究数字 B 超,三次上书都没被批准,于是就和老同事李西廷决定出来单干,他们创立的公司叫迈瑞医疗。

刚开始烧钱搞研发,徐航还没这实力,但他也很务实,先从医疗器械代理开始做,挣了第一桶金,然后开始生产胎儿监护仪,结果还因为侵权被老东家给告了,赔了 30 万。

1992 年,迈瑞的第一款血氧饱和度监护仪才正式问世,而那台促使他创业的数字 B 超,十年后才诞生。

不得不说,他们得庆幸是在深圳创业,那时候还没啥风投,深圳给了 95 万贷款,后续的 500 万贷款,也由深圳市出面搞定。

当然,徐航也赶上了时代红利。

那几年很大的一个事就是公立医院改制,原来的拨款模式难以为继,纷纷走向市场化,医院得到不少政策支持和贷款,钱是有了,怎么花呢?

当时医院有两个压力,一是评级,二是营收,钱就得花在这两个方面,于是就迎来了医疗行业的大基建行情。

一部分钱被用来增加床位,更多的钱被用来购买医疗器械,这是医院的门面,有没有用先买来再说,医院是不是现代化,靠的就是这些设备。

那时,有个词叫做” 医武竞赛 “,不是什么医术比武,而是看谁家的器械更先进,拼的是谁更有钱。

这个市场规模有多大呢?

咱们就说一个数据吧,800 张床位以上的医院数量,在 2000 年只有 71 家,到了 2019 年,已经有 2007 家了。

增长近 30 倍,就说里面砸了多少钱吧。

对医疗器械行业来讲,这就是一个超级大台风,一刮 20 年。

改革开放初期,医院的主要医疗器械是听诊器、血压计和体温计,而现在,MRI、CT、PET-CT、四维彩超,100 万元以上的医疗设备数,从 2002 年的 1.7 万台到 2017 年的 12.5 万台,增加了 6 倍多。

迈瑞干的就是这个,而且他们很懂行业,一边搞研发,一边在销售上下大功夫,业务招待、产品推广、学术研讨、培训讲座这些大招一个也不能少,甚至有经销商直接向医院行贿,一出手就是一百多万。

这么干了十几年,医院花大价钱买设备,每个病人都免不了被各种仪器检测一番,多花了多少钱实在不好计算,但是迈瑞医疗的收入是实实在在的,公认的行业龙头,2006 年在美国上市,2018 年回归大 A 股,当时大家说,这公司好啊,市值千亿不是梦,三年过去了,现在市值 5400 多亿。

作为这个级别公司的实控人,盖个房说不为挣钱还真不是作秀。

早在 2012 年,徐航就退出了迈瑞的日常管理。他也没闲着,说是想找一个 ” 值得付出下半辈子 ” 的行业,于是就看上了房地产。

深圳湾 1 号的地块是徐航在 2008 年收购的,在上一个开发商手里已经捂了 4 年,2011 年动工,2013 年开盘,有了这个样板工程,徐航接下来的方式就是复制。

他旗下的鹏瑞地产前几年一直在疯狂拿地,遍布深圳、东莞、珠海和佛山。

2019 年,鹏瑞地产进入东莞市场,以 23.6 亿总价、59.46% 的溢价率拿下南城雅园地块,在这个地块上建了鹏瑞天玥项目,” 深圳湾 1 号的执笔者 ” 的噱头为项目增色不少,那时盲猜的单价会破 6 万。

到要入市的时候,东莞的管控比较严,捂了几个月之后,终于在 4 月份入市了,单价 4-5 万区间,但是精装变毛坯,加上面积从 200-500㎡不等,又是千万级的豪宅。

在珠海的天玥项目,也是高价售罄。

而最近,因为项目太热,阴阳合同 + 喝茶费传闻又来,鹏瑞地产也被东莞官方约谈了,接下来的 ” 复制 ” 恐怕得悠着点了。

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